Met de publicatie van de vijftigste editie van de Monitor Koopwoningmarkt over het tweede kwartaal van 2025 is een bijzondere mijlpaal bereikt. Sinds begin 2013 verschijnt elk kwartaal een overzicht van de ontwikkelingen op de Nederlandse koopwoningmarkt en de hypotheekmarkt. Uit deze langdurige analyse blijkt dat de markt zich de afgelopen 12,5 jaar in een vrijwel voortdurende opwaartse lijn heeft ontwikkeld, ondanks enkele tijdelijke dips en periodes van stabilisatie.
Vier fases in 12,5 jaar woningmarktontwikkeling
Wanneer we terugkijken op de afgelopen vijftig kwartalen, zijn er vier duidelijke periodes te onderscheiden. In de eerste fase, van 2013 tot 2017, was sprake van een krachtig herstel van zowel de vraag als het aanbod op de koopwoningmarkt. Vervolgens stabiliseerden de marktcondities tussen 2018 en 2020. In de jaren 2021 en 2022 trad een tijdelijke verslechtering op, maar vanaf begin 2023 herstelden zowel de bestaande woningmarkt als de nieuwbouwmarkt zich voorzichtig.
Verkoop bestaande woningen groeit, maar blijft achter bij topjaren
In het tweede kwartaal van 2025 registreerde de NVM in totaal 42.100 verkochte bestaande woningen. Dit aantal betekent een stijging van 22,1% ten opzichte van het vorige kwartaal en een toename van 14,7% in vergelijking met hetzelfde kwartaal in 2024. De groei is deels te danken aan de verkoop van huurwoningen door particuliere verhuurders. Toch ligt het aantal transacties nog altijd lager dan in de periode 2015–2017, toen er gemiddeld 5.000 woningen meer per kwartaal werden verkocht.
Nieuwbouwverkoop herstelt traag
De verkoop van nieuwbouwkoopwoningen is in het eerste kwartaal van 2025 uitgekomen op circa 8.000 woningen. Daarmee is de scherpe daling van de afgelopen jaren, tussen 2020 en 2023, grotendeels voorbij. Toch blijft dit aantal ver achter bij de piek van 2021, toen er per kwartaal ongeveer 10.000 nieuwbouwwoningen werden verkocht. Vergeleken met de periode vóór de kredietcrisis – waarin ruim 12.000 woningen per kwartaal werden verkocht – is het herstel nog beperkt. De trage toename in het aantal verkopen wordt vooral veroorzaakt door knelpunten aan de aanbodkant, niet door een gebrek aan interesse van kopers.
Koopprijzen stegen gemiddeld 10% per jaar
De vraag naar koopwoningen is in de afgelopen jaren structureel groter geweest dan het beschikbare aanbod. Mede daardoor zijn de prijzen vrijwel onafgebroken gestegen. Tussen 2013 en 2025 is de gemiddelde verkoopprijs van nieuwbouwwoningen bijna verdubbeld. De mediane verkoopprijs van bestaande koopwoningen, zoals geregistreerd door de NVM, steeg zelfs met ongeveer 140%. De prijsindex voor bestaande koopwoningen (PBK), gepubliceerd door het Kadaster en het CBS, laat een stijging zien van circa 120%. Gemiddeld komt dit neer op een prijsstijging van bijna 10% per jaar in nominale termen. Gecorrigeerd voor inflatie komt de reële stijging uit op ongeveer 5% per jaar.
Meer starterssteun via NHG en Startersleningen
Hoewel de woningprijzen fors zijn gestegen, is de maximale leencapaciteit van huishoudens in diezelfde periode slechts met 40% toegenomen. Voor huishoudens met een modaal inkomen is het daardoor steeds moeilijker geworden om een woning te kopen. Als gevolg hiervan is de vraag naar financiële ondersteuning sterk toegenomen, vooral onder starters. In het tweede kwartaal van 2025 werden er 26.000 Nationale Hypotheek Garantie (NHG)-garanties verstrekt. Dat is vergelijkbaar met het niveau van 2015. Ook het aantal aanvragen voor Startersleningen steeg fors: in het tweede kwartaal van 2025 werden 2.600 aanvragen ingediend, waarvan er ruim 2.000 daadwerkelijk zijn toegekend. Dit zijn zelfs hogere aantallen dan tijdens het herstel na de kredietcrisis, rond 2013–2014.
Hypotheekmarkt volgt vergelijkbare trend
De ontwikkelingen op de hypotheekmarkt vertonen grote gelijkenis met die op de koopwoningmarkt. Tussen 2013 en 2016 nam het aantal hypotheekaanvragen sterk toe. Daarna volgde een stabiele periode tussen 2017 en 2019, met gemiddeld 95.000 aanvragen per kwartaal. Van 2020 tot begin 2022 liep het aantal aanvragen snel op, tot wel 190.000 in het eerste kwartaal van 2022. Dit kwam vooral door het oversluiten van hypotheken en extra leningen voor verduurzaming of verbouwing. In 2022 en 2023 normaliseerde de markt weer met gemiddeld 95.000 aanvragen per kwartaal, waarvan ongeveer 65% bedoeld was voor woningkoop. In de afgelopen anderhalf jaar is het aantal aanvragen weer gestegen naar circa 140.000 per kwartaal. Daarbij gaat het zowel om aankoop van woningen als om investeringen in de bestaande woningvoorraad.
Nieuwbouwoplevering blijft zorgenkind
Ondanks het herstel van de woningverkoop, blijft de oplevering van nieuwbouwkoopwoningen zorgelijk. Tussen 2017 en 2022 werden er gemiddeld 8.000 koopwoningen per kwartaal opgeleverd. Sinds 2023 is dit aantal fors gedaald. In het eerste kwartaal van 2025 werden nog maar 4.200 nieuwbouwwoningen opgeleverd. Hoewel het aantal afgegeven bouwvergunningen de afgelopen zes kwartalen licht is gestegen, zal het naar verwachting nog zeker twee jaar duren voordat dit leidt tot een structurele toename van het aantal opgeleverde woningen. Deze vertraging heeft directe gevolgen voor woningzoekenden en zorgt voor extra druk op de bestaande woningmarkt.
