De gemiddelde verkoopprijs van een bestaande woning is opgelopen tot €495.000, een stijging van 6,2% ten opzichte van vorig jaar. Hoewel de huizenprijzen blijven stijgen, vlakt het tempo duidelijk af. Die afremming wordt vooral veroorzaakt door het toegenomen aanbod van kleinere, vaak minder dure uitpondwoningen. In de regio Amsterdam leidt dit zelfs tot een lichte prijsdaling van 0,4%. Toch blijft de hoofdstad met €8.000 per vierkante meter de duurste plek van Nederland.
Meer huizen op de markt, maar aanbod blijft onvoldoende gericht
Lana Goutsmits-Gerssen, voorzitter van de NVM-vakgroep Wonen, noemt het positief dat het woningaanbod toeneemt, maar waarschuwt voor een structureel probleem: “Zonder passende nieuwbouw blijven we dweilen met de kraan open. Er is behoefte aan betaalbare huurwoningen en levensloopbestendige huizen voor ouderen. Alleen zo brengen we de woningmarkt écht in beweging. De overheid moet vaart maken met bouwlocaties, vergunningen én het investeringsklimaat voor beleggers.”
Bestaande bouw: Verkoop stijgt fors, vooral appartementen populair
In het tweede kwartaal van 2025 verkochten NVM-makelaars ruim 42.000 woningen, een stijging van bijna 15% ten opzichte van een jaar eerder. Vooral appartementen waren in trek, met 23% meer verkopen. Deze toename komt grotendeels door het hoge aantal uitpondingen – veelal appartementen – die recent op de markt zijn gekomen.
De gemiddelde verkoopprijs van een woning steeg met 4,0% ten opzichte van het vorige kwartaal en met 6,2% op jaarbasis. Deze prijsstijging is terug te voeren op hogere lonen, ruimere leencapaciteit en blijvend vertrouwen in de markt.
Uitpondingen drukken prijsniveau
Waar de prijsstijging in 2024 nog 14,1% bedroeg, is deze nu gehalveerd. Dat komt doordat uitpondwoningen – vaak klein en eenvoudiger – het gemiddelde naar beneden trekken. In Amsterdam zorgt dit effect zelfs voor een kleine daling van 0,4%. Gecorrigeerd voor woninggrootte blijft de prijs daar toch met +2,2% stijgen per vierkante meter.
Overbieden blijft gebruikelijk, vooral op tussenwoningen en appartementen
Kopers betalen gemiddeld 5,6% boven de vraagprijs, met uitschieters voor tussenwoningen (+7,7%) en appartementen (+6,5%). Voor vrijstaande woningen blijft het verschil beperkt tot 0,6%. Maar liefst 74% van de woningen werd boven de vraagprijs verkocht – het hoogste percentage in drie jaar.
Aanbod groeit sterk, vooral in hogere prijsklassen
Het aantal te koop staande woningen is in een jaar tijd met 23% gestegen naar meer dan 30.000 woningen. Ten opzichte van het vorige kwartaal zijn er 7.500 woningen extra in de verkoop gekomen. In totaal werden in het tweede kwartaal meer dan 52.000 woningen nieuw aangeboden – een record dat we sinds 2008 niet meer zagen.
Toch is slechts 30% van het aanbod geprijsd onder €400.000, het laagste aandeel ooit. De groei zit vooral in de hogere segmenten.
Nieuwbouw: groeiend aanbod, stagnerende verkoop
Voor het eerst sinds 2023 daalt de verkoop van nieuwbouwwoningen: 6.700 woningen werden verkocht, 400 minder dan vorig jaar. Dit ondanks een toegenomen verkoopbereidheid onder kopers.
De oorzaak? Een groeiend gat tussen vraag en aanbod. Het aanbod sluit steeds slechter aan op de woonwensen van kopers – de matchscore daalt van 5,8 naar 5,6. De markt wordt overspoeld door kleinere appartementen (<70 m²), die nu meer dan 50% van het aanbod uitmaken. Grotere gezinswoningen worden juist steeds schaarser.
Vierkantemeterprijs breekt grens van €5.000
De prijs per vierkante meter van nieuwbouwwoningen steeg met 8,9% tot €5.040, mede door het grotere aandeel kleine woningen. De mediane verkoopprijs blijft met €475.000 redelijk stabiel.
Nieuwe projecten stokken, zorgen over toekomstaanbod
In het tweede kwartaal werden meer dan 9.900 nieuwbouwwoningen aangeboden, het hoogste aantal sinds 2020. Toch blijven veel appartementen langer te koop staan: 60% staat meer dan drie maanden in de verkoop.
Makelaars maken zich zorgen over de lange termijn: het aantal nieuwe projecten is te laag en bouwvergunningen blijven achter. Daarnaast bemoeilijken stijgende bouwkosten en lokale regelgeving de haalbaarheid van nieuwe ontwikkelingen.
Conclusie: de markt beweegt, maar de richting is nog onzeker
Hoewel het woningaanbod flink groeit en prijsstijgingen afvlakken, blijft er een mismatch tussen wat er gebouwd wordt en wat mensen zoeken. Zonder doortastend beleid en een betere aansluiting tussen vraag en aanbod, blijven structurele problemen bestaan – met name voor starters, huurders en doorstromers.
