Meer woningen te koop, minder overbieden en een afvlakkende prijsstijging. De Nederlandse woningmarkt verandert, wat is het gevolg voor kopers en verkopers in Friesland?
De nieuwste woningmarktcijfers van de NVM over het derde kwartaal van 2026 laten zien dat de Nederlandse woningmarkt langzaam verandert. Kopers krijgen meer keuze, woningen staan iets langer te koop en er ontstaat bij sommige woningen weer ruimte om te onderhandelen. Toch blijft de woningmarkt krap en zijn de regionale verschillen groot. Juist Friesland valt daarbij op, met prijsstijgingen die aanzienlijk hoger liggen dan het landelijke gemiddelde.
Friesland behoort tot de sterkste woningmarkten van Nederland
Volgens de meest recente cijfers van het CBS en het Kadaster, gepubliceerd op 22 oktober 2026, stegen de prijzen van bestaande koopwoningen in Friesland in het derde kwartaal met 5,7% ten opzichte van een jaar eerder. Samen met Drenthe behoort Friesland daarmee tot de provincies met de grootste prijsstijging. Landelijk bedroeg de stijging 3,4%, tegenover 4,2% in het voorgaande kwartaal.
Tegelijkertijd werden er in Friesland 2% minder woningen verkocht dan een jaar eerder. Dat laat zien dat een sterke prijsontwikkeling niet automatisch betekent dat er ook meer woningen van eigenaar wisselen. De vraag naar woningen blijft groot, maar betaalbaarheid en het beschikbare aanbod spelen een steeds belangrijkere rol.
Leeuwarden en de omliggende dorpen blijven aantrekkelijke woongebieden. De combinatie van stedelijke voorzieningen, ruimte, natuur en een gevarieerd woningaanbod maakt de regio interessant voor zowel starters als gezinnen en doorstromers.
Hoe ontwikkelt de woningmarkt zich in Leeuwarden en omgeving?
Ook de regionale cijfers laten een interessante ontwikkeling zien. In Noord-Friesland, de NVM-regio waar Leeuwarden onder valt, lag de gemiddelde verkoopprijs in het derde kwartaal van 2026 rond de €381.000. Een jaar eerder was dat ongeveer €371.000. Ter vergelijking: de gemiddelde landelijke verkoopprijs bij NVM-makelaars bedroeg in het afgelopen kwartaal €503.000.
De prijzen verschillen uiteraard sterk per woningtype en locatie. Een tussenwoning in Leeuwarden heeft een andere doelgroep en prijsklasse dan een vrijstaande woning in Stiens, Grou of Hurdegaryp. Ook de staat van onderhoud, het energielabel en de ligging spelen een belangrijke rol bij de uiteindelijke verkoopprijs.
Hoewel de gemiddelde verkoopprijs in Noord-Friesland is gestegen, zien we ook hier dat kopers kritischer worden. Dat maakt het steeds belangrijker om niet alleen naar algemene prijsontwikkelingen te kijken, maar vooral naar recente verkopen van vergelijkbare woningen in de directe omgeving.
Meer keuze en minder overbieden
Een van de opvallendste conclusies uit het NVM-rapport is het groeiende woningaanbod. Eind september stonden er landelijk ongeveer 39.000 bestaande woningen te koop bij NVM-makelaars, bijna 24% meer dan een jaar eerder. Tegelijkertijd werden er in het derde kwartaal ongeveer 41.700 woningen verkocht, vrijwel evenveel als vorig jaar.
Door het grotere aanbod ontstaat er voor kopers voorzichtig meer ruimte. De gemiddelde verkooptijd liep landelijk op van 29 naar 31 dagen. Woningen worden dus nog altijd relatief snel verkocht, maar kopers krijgen bij sommige woningen iets meer tijd om een beslissing te nemen.
Ook het overbieden neemt af. In Noord-Friesland werd in het derde kwartaal gemiddeld 2,5% boven de vraagprijs betaald, tegenover 3,8% een jaar eerder. Ongeveer 60% van de woningen werd boven de vraagprijs verkocht. Landelijk lag dit percentage op circa 66%.
Opvallend zijn de verschillen tussen woningtypen. In Noord-Friesland werd bij ongeveer 72% van de verkochte tussenwoningen en twee-onder-een-kapwoningen overboden, terwijl dit bij vrijstaande woningen ongeveer 46% was. De markt blijft dus concurrerend, maar niet iedere woning wordt meer vanzelfsprekend boven de vraagprijs verkocht.
De kwaliteit van een woning maakt steeds meer verschil
Naast de vraagprijs speelt ook de kwaliteit van een woning een steeds grotere rol. Uit onderzoek van NVM en Brainbay blijkt dat woningen met een hoge kwaliteitsscore gemiddeld binnen 28 dagen werden verkocht, tegenover 36 dagen bij woningen met een lagere score. Onder andere de onderhoudsstaat en het energielabel zijn hierin meegenomen.
Dat is ook voor Leeuwarden en omgeving een belangrijke ontwikkeling. Kopers kijken steeds bewuster naar de kosten die na aankoop nog gemaakt moeten worden. Denk aan isolatie, verduurzaming, onderhoud en eventuele verbouwingen. Een goed onderhouden, instapklare woning kan hierdoor aantrekkelijker zijn dan een vergelijkbare woning waar nog flink in geïnvesteerd moet worden.
Voor verkopers betekent dit dat een goede presentatie en een realistische vraagprijs belangrijker worden. Het is niet meer vanzelfsprekend dat een woning, ongeacht de staat of vraagprijs, direct veel biedingen ontvangt.
Wat betekent dit voor kopers en verkopers?
Voor kopers biedt de veranderende woningmarkt voorzichtig nieuwe kansen. Het grotere aanbod zorgt voor meer keuze en er ontstaat bij sommige woningen ruimte om te onderhandelen. Toch blijft een goede voorbereiding essentieel. Zeker in Friesland, waar de huizenprijzen nog altijd bovengemiddeld stijgen, is het belangrijk om snel te kunnen handelen wanneer een geschikte woning beschikbaar komt.
Voor verkopers blijft de markt gunstig, maar vraagt een succesvolle verkoop steeds vaker om een doordachte aanpak. De juiste vraagprijs, een goede presentatie en kennis van de lokale markt kunnen het verschil maken tussen een snelle verkoop en een woning die langer te koop blijft staan.
Onze kijk op de woningmarkt
De nieuwste cijfers laten zien dat de woningmarkt niet stilvalt, maar wel verandert. Landelijk ontstaat meer ruimte voor kopers, terwijl Friesland nog altijd een sterke prijsontwikkeling kent. Ook in Leeuwarden en de omliggende dorpen blijft de vraag naar woningen aanwezig, maar worden de verschillen tussen locaties, woningtypen en de staat van onderhoud steeds belangrijker.
De tijd waarin vrijwel iedere woning vanzelf snel en ruim boven de vraagprijs werd verkocht, lijkt langzaam plaats te maken voor een markt waarin een goede voorbereiding, realistische prijsstelling en lokale kennis het verschil maken.
Overweeg je jouw woning te verkopen of ben je benieuwd wat jouw woning in Leeuwarden of omgeving op dit moment waard is? Neem gerust contact met ons op. We kijken graag met je mee naar de mogelijkheden op de huidige woningmarkt.
Bronnen
- NVM, Woningmarktcijfers derde kwartaal 2026, gepubliceerd op 8 oktober 2026.
- NVM, regionale woningmarktcijfers Noord-Friesland, derde kwartaal 2026.
- CBS en Kadaster, Prijsstijging bestaande koopwoningen in Fryslân het grootst, 22 oktober 2026.
- NVM en Brainbay, onderzoek naar woningkwaliteit en verkooptijd, oktober 2026.